Sogar in der Stadt Zürich ist nochmals ein Rückgang des bereits sehr tiefen Leerstands festzustellen.
Die Leerwohnungszählung ermittelt jährlich die Zahl der Wohnungen, die per 1. Juni leer stehen. Die Leerwohnungszahl bildet dabei nur einen Teil der Wohnungen ab, die auf den Markt kommen. Der Grossteil der Wohnungen wird unmittelbar nach einem Auszug wieder vermietet oder verkauft. Damit herrscht am Wohnungsmarkt mehr Bewegung, als in der Leerwohnungszahl zum Ausdruck kommt. Die Leerwohnungsziffer bezeichnet den Anteil leerer Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand.
Rückgang der Leerwohnungszahlen in fast allen Kantonsteilen
Die Zahl der leerstehenden Wohnungen sank mit Ausnahme der Region Winterthur in allen Kantonsteilen. Zum Stichtag 1. Juni standen im gesamten Kanton 6654 Wohnungen leer und somit 675 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Der Trend steigender Leerwohnungszahlen, der in den letzten vier Jahren beobachtet werden konnte, ist somit vorerst gebrochen. Insbesondere sind von dieser Entwicklung die Regionen Glattal und Pfannenstiel sowie die Stadt Zürich betroffen. Die Leerwohnungsquote sank entsprechend auf 0,88 Prozent.
In insgesamt 86 Gemeinden ging die Zahl der Leerstände um total 1373 Wohnungen zurück. Dominiert wurde der Rückgang von den Gemeinden Pfäffikon (-153), Zürich (-141), Küsnacht (-92) und Rümlang (-80), in 34 weiteren Gemeinden reduzierte sich die Zahl der leerstehenden Wohnungen um zehn oder mehr. Umgekehrt stieg die Zahl der Leerstände in 62 Gemeinden um total 698 Wohnungen. Den grössten Beitrag zu diesem Anstieg leisten die Gemeinden Winterthur (+110) und Uster (+53). Lediglich in 18 Gemeinden wuchs der Leerstand um mehr als 10 Wohnungen.
Der Rückgang der Leerwohnungszahlen erstaunt ein wenig, da die weiterhin hohe Bautätigkeit auf eine gebremste Bevölkerungszunahme trifft. Dies zeigt, dass andere – lokal wirksame – Faktoren eine wichtige Rolle spielen. Zum einen sind an den Orten neue Wohnungen entstanden, die einen entsprechenden Druck am Wohnungsmarkt verspürt haben und somit Leerstände rasch abbauen konnten. Zum anderen ziehen viele Haushalte aus Altbauten in Neubauwohnungen und hinterlassen oftmals Wohnungen ohne Nachmieter oder Käufer. Aktuell stehen rund 5540 Altbauwohnungen leer, dies entspricht 83 Prozent aller Leerwohnungen. Unterscheiden sich die Qualitäten der leerstehenden Altbauten von einer Gemeinde zur anderen und variiert zudem der Druck auf den Wohnungsmarkt, so werden diese leeren Wohnungen nicht gleich schnell belegt.
Mit mehr als 60 Prozent finden sich die grössten Leerstände – wie auch in den vergangenen Jahren – in den 3- und 4-Zimmer-Wohnungen. Während der Anteil der 4-Zimmer-Wohnungen am Leerwohnungsbestand seit 2006 um rund 8 Prozent zurückgegangen ist, stieg der Anteil der 3-Zimmer-Wohnungen um 5 Prozent. Lokal betrachtet kann so auch der Wohnungsmix der freien Wohnungen einen spürbaren Unterschied in der Neubelegung ausmachen.
Deutlicher Rückgang der Leerwohnungszahl in der Stadt Zürich
Zu den Gemeinden mit einem besonders starken Rückgang der Leerwohnungszahl gehört auch die Stadt Zürich, wo die Anzahl leerstehender Wohnungen um fast einen Drittel zurückging. Standen am 1. Juni 2018 noch 447 Wohnungen leer, so sind es ein Jahr später nur noch 306. Entsprechend sinkt auch die Leerwohnungsziffer weiter, nämlich um 0,06 Prozentpunkte von bereits tiefen 0,20 Prozent auf 0,14 Prozent – der niedrigste Wert seit 2013. Dieser Rückgang ist umso bemerkenswerter, als die Bautätigkeit im vergangenen Jahr weiterhin hoch war. Die immer noch sehr tiefe Leerwohnungsziffer illustriert die anhaltend hohe Beliebtheit der Stadt Zürich als Wohnort. Obwohl laufend neuer Wohnraum entsteht, kann das Wohnungsangebot in der Stadt Zürich nicht mit der hohen Nachfrage Schritt halten.
Am deutlichsten ist der Rückgang der Leerwohnungszahl bei den eher kleinen und mittleren Wohnungsgrössen. So sank die Anzahl leerstehender 2-Zimmer-Wohnungen von 95 auf 53, die Anzahl leerstehender 3-Zimmer-Wohnungen von 173 auf 110. Demgegenüber sind bei den ganz kleinen Wohnungen mit nur einem Zimmer und bei grossen Wohnungen ab 5 Zimmern kaum Veränderungen im Leerstand zu beobachten. Nur wenig veränderten sich auch die Leerstände in Einfamilienhäusern und in Neubauten. Von 20 auf 39 stieg hingegen die Anzahl der Wohnungen, die zum Verkauf ausgeschrieben sind. Da die Fallzahlen hier sehr klein sind, kann man trotz der annähernden Verdoppelung nicht auf einen Trend schliessen.
Der Medianmietpreis der 267 leerstehenden Mietwohnungen liegt deutlich über den Preisen anderer Wohnungen in der Stadt Zürich. Während neue Mietverträge in der Stadt Zürich in den letzten beiden Jahren im Mittel zu einer Nettomonatsmiete von 24 Franken pro Quadratmeter abgeschlossen wurden, liegt der Quadratmeterpreis bei den Leerwohnungen mit 29 Franken deutlich höher (Grafik 2). Dies liegt einerseits daran, dass Wohnungen im gehobenen Segment bei den Leerwohnungen übervertreten sind. Andererseits bleiben Wohnungen auch dann tendenziell eher leer, wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis von den Wohnungssuchenden als vergleichsweise ungünstig eingeschätzt wird. Dies gilt auch für Wohnungen im unteren und mittleren Segment.
Die Leerwohnungsziffer ist in allen Stadtkreisen tief. Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtkreisen gibt es trotzdem: Am höchsten ist die Leerwohnungsziffer mit 0,44 Prozent im Kreis 1. Da dort der Gesamtwohnungsbestand vergleichsweise klein ist, schlagen sich bereits wenige leere Wohnungen in der Leerwohnungsziffer nieder. Praktisch keine Leerwohnungen gibt es in den Kreisen 3 (0,08 %), 6 (0,05 %) und 9 (0,05 %).
Über die Leerwohnungszählung
Die Leerwohnungszählung wird seit 1974 nach Vorgaben des Bundes durchgeführt und erfasst bei allen Gemeinden die am 1. Juni leerstehenden Wohnungen, welche entweder zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden. Nicht erfasst werden Wohnungen, die zwar unbewohnt, jedoch schon vermietet oder verkauft sind. Die ausgewiesenen Leerstandszahlen umfassen also nur Wohnungen, die zwar ausgeschrieben sind, aber nicht vermietet oder verkauft werden können. Sie schliessen somit nur einen Teil aller in Presse und Internet ausgeschriebenen Objekte ein. Die von der Leerwohnungszählung ausgewiesenen Resultate beziehen sich deshalb auf denjenigen Teil des Wohnungsangebots, der nicht sofort von der Nachfrage absorbiert wird (Neubauwohnungen, hochpreisige oder aber ältere, demodierte Wohnungen sowie solche an problematischen Lagen). Im Zeitverlauf ist die Leerwohnungsziffer ein sensibler Indikator für Ungleichgewichte im Wohnungsmarkt.
